不動産投資入門①：始めての不動産投資は、区分所有から

不動産投資について、どんなイメージを持たれるでしょうか。

怖いとか、危ないとか。

もしくは、儲けそうだとか。

未知なことに関しては、間違ったイメージも持ってしまいがちです。

私が、不動産投資を始めたのは、７年前のこと。

不動産投資に興味のある人が、私の経験を一時例として、参考にしてもらえたらうれしいです。

 

初の不動産投資は、マンションの区分所有でした

 

初めて所得した物件は、福岡にあるマンションの区分所有でした。

区分所有って何？という人のために。

区分所有は、一棟の物件と比較して使われる不動産用語ですが、マンションやアパートの一部屋のことです。

一棟まるごと買うのではなく、一部屋だけ買うのです。

一棟まるごと買うとなると、現金で買えるようなものはなく、ローンを組まなくてはいけない。

なので、まずは、一部屋から買ってみて、不動産投資を体験しようと思ったのです。

不動産投資をしたことがない人は、区分所有はおススメです。

 

どうやって物件を探すのか

 

最近は、不動産業者の方との繋がりもできてきたので、「こんな物件ありますよ。」と、メールをもらうこともあります。

でも、当時は、まだそんな人脈もなかったので、不動産情報誌を見たり、不動産投資のポータルサイトを見たりしていました。

雑誌やネットには、良い情報はないという人もいますが、私は、そんなこともないと思います。

何ごともそうですが、世間一般に言われていることと現実はけっこう違うもの。

私は、区分所有を２回買いましたが、どちらも、サイトで見つけて、電話して詳細を聞く、、という手順を踏みました。

今なら、場所や駅からのアクセスなども気にしますが、当時は、とにかく利回りの良い物件ばかりをチェックしました。

良い場所にある物件は利回りが低い傾向にあります。

なので、私が選んだ物件は、福岡でも田舎の方でしたが、特に問題はなかったです。

 

不動産投資の利回り計算について

 

私が始めて買った物件は、当時１３０万円くらいだったので、現金で買いました。

家賃は、２万５千円くらいでした。

毎月、２万５千円というと、大した金額ではないように思えるかもしれませんが、利回りで計算すると、とても良い投資なんです。

利回りの計算ですが、

２万５千円×１２ヶ月＝３０万（１年の家賃収入）

３０万÷１３０万（購入金額）＝０．２３（２３％）

年利２３％って、大きいと思いませんか？

厳密に言うと、家賃の３０万から、固定資産税や他に負担する経費を差し引くので、５万引いて計算すると１９パーセントくらいです。

表面利回りと実質利回りとで、違ってくるのですね。

それにしても、銀行に預けると、０．０１％くらいですから、良い投資です。

でも、不動産というのは、相場が上がったり、下がったりするので、今は、これほど高い利回りの物件は、ありませんが。

 

不動産投資のリスクについて考える

 

不動産投資をしていて、一番困るのが、空室です。

一括で現金で買った場合は、空室になってもそれほど不安にはなりませんが、ローンを組んだ場合は、家賃が入らないとローンの返済を手出ししなくてはいけません。

なので、空室のリスクも考慮して、ローンを組んだ方が良いですよね。この辺の話はまた別の機会にしたいと思います。

どちらにしても、１００～３００万くらいの区分所有の場合は、万が一、空室になっても、ローンの返済ができなくなるということはないとは思いますが、リスクを想定しておくことは必要ですよね。

あと、初めての物件に関しては、なかったのですが、２番目の区分所有では、クーラーが壊れて新しいものを購入することになりました。

その出費は想定外でしたが、そんなことも本当は想定しておくべきリスクだと、思いました。

不動産投資では、物件が古くなると修理代がかかるのは、当然、知っておくべきこと。新築の場合はそのリスクは少ないです。

 

やってみないと分からないことが多い

 

不動産投資の本はたくさんあります。ある程度、読んでおくと良いですし、セミナーも参加すると良いでしょう。

でも、知識ばかり入れていると、不安も大きくなって、リスクばかり気になってしまうかも。

当然、悪い業者にあたったり、不運なこともあるかもしれませんが、小さく始めてみたら、リスクよりも学びが多いし、私の場合は、区分所有の２部屋は、大成功でした。

何ごともそうですが、、

行動にまさる学びはありません。

投資は、不動産ばかりではないけれど、

どんな投資でも、小さい金額で試してみると、いろいろ学びます。

その経験や知識の方が財産になるので、自分の資産状況やキャパシティに合わせてやってみると良いと思います。