不動産投資入門②~不動産投資*2種類の利益について~

不動産投資市場は、今、バブルです(2017年)。

どういうことかというと、不動産の値段がとても高いのです。

数年前に安く購入した人は、その時の値段よりも物件が高くなっているので、売れば、利益を得るケースが多いでしょう。

私は、7年前に不動産投資を初めて、2つの区分所有を購入し、2ヵ所に新築アパートを建てました。(その中の3つは売却済み)

前回のブログを読んでない方はこちらから。不動産投資入門①

今回は、2種類の利益の種類についてお話しようと思います。

 

不動産の利益【インカムゲイン】

 

インカムゲインというのは、家賃収入のこと。

毎月の家賃から、借り入れをしている場合は、その返済をして、あとは、不動産屋さんに管理を任せている場合は、約5パーセントの管理料を払い、※それ以外の経費がある場合は、払い、残りが収入になります。

 

それ以外の経費とは?

*アパートにインターネット接続をしていて、その料金を負担している場合は、その料金

*アパートの共有部分の電気代や水道代

*下水道が整備していない場合、浄化槽清掃費用などが、定期的に必要です

 

そして、忘れてはいけないのが、「固定資産税」です。

これは、一年分まとめて払うか、4回に分けて払うか。どちらかを選択します。

毎月の経費ではないので、固定資産税分のお金は別にとっておかないと、大きな出費です。

そんなわけで、、

家賃収入から、諸々の経費を差し引いたのが、手取り収入になるわけです。

 

不動産の利益【キャピタルゲイン】

 

キャピタルゲインというのは、売買利益のこと。

不動産は、常に変動がありますから、値段は上がったり下がったりしています。

安く買って高く売れば、キャピタルゲインを得られますが、不動産の値動きというのは、素人には予測しづらい。

なので、最初からキャピタルゲインを狙って投資をするのは、危険だと思います。

そういうと、なんだか不安に感じる人もいるかもしれませんが、不動産というのは、現物といって、「モノ」なので、

0になることはありません。

市場が悪くて、値が低い時は、インカムゲインだけを目的にする。決して売り急ぐことはせず、値が上がってきたら売ればよいと思います。

長期で下がり続けることがないとは言えませんが、物件が古くなるということは、

*返済が減っている

*利回りが上がっている。

、、ということでもあります。

詳しく説明します。

1000万円のアパート。家賃は年間100万。だとすると、利回りは10パーセントですよね。

10年たって、400万の返済が終わり、残りが600万だとします。

家賃が少し値下がりして、年間90万になったとしても、600万に対しての利回りは、15パーセントです。

100万円の利益を乗せて、700万円で売りに出したとしても、最初の10パーセントよりも高い12パーセントになっているので、利回りの良い物件を売ることが出来るわけです。

初心者の方向けに分かりやすくカンタンに説明しましたが、キャピタルゲインも時期を間違わなければ、得られる可能性は低くないと思います。

 

不動産の利益【それ以外の見えない利益】

 

一般的には、利益の種類は2種類ですが、実は、見えない利益もあります。

それは、不動産購入が初期段階では、節税対策にもなるからです。

不動産購入の際に融資を受けた時、返済そのものは経費にはなりませんが、利息分は経費計上されます。

元利均等か元金均等かで、利息の推移は変わると思いますが、どちらにしても、初期は利息が多いのです。ということは、経費が多くなり、現金収入はあるのに、帳簿上では赤字になることがあったりします。

私も新築を建てた時、住民税や健康保険が年間20万円くらい安くなった時期がありました。

税金に関しては、長くなるので、今回は、収益の種類の補足として、知っておいてください。

 

まとめ

 

不動産投資は、賛否両論ありますが、投資をやってみようと思う方は、一つくらい所有してみると面白いと思います。

これからは、空き物件が増えるとか。家賃が下がるとか。

マイナス要因も上げられますが、不動産投資をしばらく休止する大家さんもいれば、この時期でもどんどん買い足す人もいます。

時代の予測も大切ですが、投資は何でもそうですが、100パーセントはないので。

リスクもあるし、リターンもある、、、としか言えません。

まだまだ利益は得られる、、、と私は思っていますが。

まずは、知識を得ることから。

 

 

 

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大分で女性の起業を応援/講師業プロデュース、セミナープロデュースする「美職ネット」運営/自分の知識や経験をコンテンツにして、収入を得る方法を伝えています/起業家に役立つ専門家をよんで、セミナー主催なども/ 子育て講師を養成する「幼児教育セラピスト協会」を立ち上げる/ 「自分の人生の価値を上げる」ために自分の経験や知識をコンテンツ化しよう!!と伝えたい。